如何打破地产物业“收费低、服务差”恶性循环问题
更新时间：2017-10-19 14:10:43点击次数：3934次作者：汇景咨询
由于历史原因和相关法律规定尚待完善,我国城市某些小区管理陷入两难:物业公司因收费困难,几乎难以为继；小区业主又由于物业服务质量差,获得感严重不足,对物业公司不满意。而收费率普遍只有百分之七八十的居民小区物业行业,面临着“收费率低、服务差——服务差、业主不愿缴费——收费率更低、服务更差”的恶性循环。
其实,要解决这样的“恶性循环”,从经济学角度辩证分析,比“简单粗暴”地吐槽更有意义。
传统物业管理服务公司主要的盈利来源:一是公共性服务费用的收入,即通常所说的物业管理费；二是物业公司提供的综合性多种经营的收入；三是物业公司提供有偿服务经营(增值服务劳务费收入)。其中,物业管理费是基础收入,而物业管理费有两种计费方式:“包干制”和“酬金制”。
所谓的“包干制”指的是,定好物业费以后物业公司收取每平方米固定的物业费,自负盈亏。成本省下来了,有结余了就进了自己腰包。
不论管理的好坏、经营的亏盈,均由物业管理企业承担,而与业主无关。一般小物业公司是这种收费模式。
大物业公司往往采用“酬金制”,就是不管业主有多少拒交物业费的,定好物业费价格以后就按照收上来的钱提供服务。在这种模式下,物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分,一般酬金的比例在5%到10%左右。有业内人士认为,从改进服务质量角度考量,包干制不如酬金制,但是实施起来住宅物业相比于商业物业又有难处。
那么,物业公司又是如何花钱的呢?一个普通的物业公司支出主要在于:人员费用、公共设备更换折损、耗材费用、公共照明、绿化、水等杂项费用。
人工费是个大头。有物业工作人员告诉记者,“物业公司现在大多已经被压得不行了。因为物业是劳动密集型企业,成本中人工成本至少占了总成本的六七成左右,再加上攀升不少的人均最低工资,现在物业企业如果不自己想办法赚钱的话基本上都是亏钱的。”
在有些地方采访时,记者发现,为降低人工费,许多小区物业聘用的多数员工年龄较大,聘用离退休人员,甚至招人时假借退休证,因为按照规定,企业聘用达到法定退休年龄的人员,不需要为其缴纳社会保险。为了节约开支,保安保洁管理层人员工资水准不高,其素质自然参差不齐,影响服务质量。
目前,有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏,物业服务从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低,普遍缺乏物业服务理论知识和实践经验。
一位商品房物业公司工作人员说,“简单讲,住宅物业算是旱涝保收的微利行业,以收定支,物管费收得高就多做点事,收得低那就少做点事,总之要保证物业公司的利润。”
业内专家认为,物业服务企业存在的“收费低、服务差”的问题,与物业服务企业服务水平较低、企业进驻不规范、收费标准不公开、物业服务从业人员素质和业务能力亟须提高等因素有关。
那么又应如何破解这样的“恶性循环”呢?有人认为应该靠政府的手,有人则觉得应该推进市场化。
目前来看,一旦有三分之一或一半业主不缴纳物业费用,物业公司就会产生亏损,社区建设就会进入恶性循环。作为商品房开发初期出现的物业管理办法和物业公司服务模式,已经不适应今天社区建设的发展了,需要改革。
建议政府鼓励小区物业自治,修改目前的物业管理法规,通过筹建非营利性的社区企业自主经营小区物业,一些社区责任如治安、卫生等,由政府承担,服务小区的物业公司全程公开收费项目,物业公司由过去的营利性公司转化为非盈利或少盈利的社区企业。
也有观点认为,推进市场化可以解决当前困局。“一方面,政府放开管制,取消物业管理资质等准入限制,让物业公司自己去竞争,优胜劣汰,而非只有少部分公司能够进入某部分市场。一方面,培育市场甲方主体,也就是鼓励成立业委会,这样市场上就有甲方监督、可以更换物业公司。”
让物业公司自由竞争、让业主可以自由选择,一旦市场的两大主体可以实际运作起来,这种竞争环境会令物业公司不得不聚焦于提升水平,而不是混日子,这样,恶性循环就被打破,良性循环就开始运作了。
此外,也有物业行业专家认为,应建立一套具有科学性、合理性的物业服务企业服务质量评价体系,科学设置考核标准,依法依规实施检查考核；同时,建立社会公共信用基础数据库,强化对业主的信用管理,增强业主诚信缴费意识。
破除“恶性循环”非一日之功,这呼唤行业生态环境的质变。采访中,有趣的是,无论是相关领域的政府工作人员还是物业企业都提到一句话,“物业费过低并不是什么好事。”
其实,要解决这样的“恶性循环”,从经济学角度辩证分析,比“简单粗暴”地吐槽更有意义。
传统物业管理服务公司主要的盈利来源:一是公共性服务费用的收入,即通常所说的物业管理费；二是物业公司提供的综合性多种经营的收入；三是物业公司提供有偿服务经营(增值服务劳务费收入)。其中,物业管理费是基础收入,而物业管理费有两种计费方式:“包干制”和“酬金制”。
所谓的“包干制”指的是,定好物业费以后物业公司收取每平方米固定的物业费,自负盈亏。成本省下来了,有结余了就进了自己腰包。
不论管理的好坏、经营的亏盈,均由物业管理企业承担,而与业主无关。一般小物业公司是这种收费模式。
大物业公司往往采用“酬金制”,就是不管业主有多少拒交物业费的,定好物业费价格以后就按照收上来的钱提供服务。在这种模式下,物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分,一般酬金的比例在5%到10%左右。有业内人士认为,从改进服务质量角度考量,包干制不如酬金制,但是实施起来住宅物业相比于商业物业又有难处。
那么,物业公司又是如何花钱的呢?一个普通的物业公司支出主要在于:人员费用、公共设备更换折损、耗材费用、公共照明、绿化、水等杂项费用。
人工费是个大头。有物业工作人员告诉记者,“物业公司现在大多已经被压得不行了。因为物业是劳动密集型企业,成本中人工成本至少占了总成本的六七成左右,再加上攀升不少的人均最低工资,现在物业企业如果不自己想办法赚钱的话基本上都是亏钱的。”
在有些地方采访时,记者发现,为降低人工费,许多小区物业聘用的多数员工年龄较大,聘用离退休人员,甚至招人时假借退休证,因为按照规定,企业聘用达到法定退休年龄的人员,不需要为其缴纳社会保险。为了节约开支,保安保洁管理层人员工资水准不高,其素质自然参差不齐,影响服务质量。
目前,有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏,物业服务从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低,普遍缺乏物业服务理论知识和实践经验。
一位商品房物业公司工作人员说,“简单讲,住宅物业算是旱涝保收的微利行业,以收定支,物管费收得高就多做点事,收得低那就少做点事,总之要保证物业公司的利润。”
业内专家认为,物业服务企业存在的“收费低、服务差”的问题,与物业服务企业服务水平较低、企业进驻不规范、收费标准不公开、物业服务从业人员素质和业务能力亟须提高等因素有关。
那么又应如何破解这样的“恶性循环”呢?有人认为应该靠政府的手,有人则觉得应该推进市场化。
目前来看,一旦有三分之一或一半业主不缴纳物业费用,物业公司就会产生亏损,社区建设就会进入恶性循环。作为商品房开发初期出现的物业管理办法和物业公司服务模式,已经不适应今天社区建设的发展了,需要改革。
建议政府鼓励小区物业自治,修改目前的物业管理法规,通过筹建非营利性的社区企业自主经营小区物业,一些社区责任如治安、卫生等,由政府承担,服务小区的物业公司全程公开收费项目,物业公司由过去的营利性公司转化为非盈利或少盈利的社区企业。
也有观点认为,推进市场化可以解决当前困局。“一方面,政府放开管制,取消物业管理资质等准入限制,让物业公司自己去竞争,优胜劣汰,而非只有少部分公司能够进入某部分市场。一方面,培育市场甲方主体,也就是鼓励成立业委会,这样市场上就有甲方监督、可以更换物业公司。”
让物业公司自由竞争、让业主可以自由选择,一旦市场的两大主体可以实际运作起来,这种竞争环境会令物业公司不得不聚焦于提升水平,而不是混日子,这样,恶性循环就被打破,良性循环就开始运作了。
此外,也有物业行业专家认为,应建立一套具有科学性、合理性的物业服务企业服务质量评价体系,科学设置考核标准,依法依规实施检查考核；同时,建立社会公共信用基础数据库,强化对业主的信用管理,增强业主诚信缴费意识。
破除“恶性循环”非一日之功,这呼唤行业生态环境的质变。采访中,有趣的是,无论是相关领域的政府工作人员还是物业企业都提到一句话,“物业费过低并不是什么好事。”
